Leistungen und Methoden eines Immobilien Gutachters

Sachverständige bzw. Gutachter für Immobilien werden immer dann eingeschaltet, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie für einen rechtlichen, steuerlichen oder versicherungstechnischen Fall zu bestimmen. Doch auch im Rahmen des Immobilienhandels sind solche Verkehrswertgutachten von großer Bedeutung.
Wer auf der Suche nach einem seriösen Gutachter bzw. Sachverständigen für Immobilien ist, sollte sich zunächst mit den Begrifflichkeiten auseinandersetzten. Sachverständige und Gutachter werden in diesem Zusammenhang oft gleichbedeutend verwendet, wobei Gerichte und öffentliche Stellen eher vom Sachverständigen sprechen.
Generell darf sich jeder als Immobiliensachverständiger bezeichnen, da die Berufsbezeichnung rechtlich nicht geschützt ist. Bei der Wahl eines seriösen Sachverständigen sollte daher auf den jeweiligen Anwendungsfall geachtet werden. Muss das Gutachten unbedingt vor behördlichen Institutionen wie beispielsweise einem Gericht Bestand haben, dann sollte ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter gewählt werden. Alternativ gibt es noch „freie Gutachter“. Deren Arbeitsergebnisse haben allerdings den Nachteil, dass diese vor Gericht nicht anerkannt werden.
Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter sind dagegen von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und werden entsprechend von dieser ernannt. Wird ein solcher Gutachter direkt von einer öffentlichen Stelle beauftragt, dann wird er auch als staatlich anerkannter Gutachter bezeichnet.
Typische Anwendungsgebiete eines Immobilien Gutachters von beispielsweise VePa GmbH Immobilien sind die Bewertungen von Brand-, Wasser- oder Sturmschäden oder die monetäre Quantifizierung von Baumängeln.
Wenn es dagegen darum geht, den Wert einer Immobilie für ein Scheidungs- oder Erbschaftsverfahren oder zum Kauf bzw. Verkauf eines Objektes zu bestimmen, so kommt die nach § 194 BauGB durchzuführende Verkehrswertermittlung zum Einsatz. Hierbei wird dann entweder ein Kurzgutachten oder ein gerichtsfestes Vollgutachten erstellt. Letztere werden meist im Zuge von erbrechtlichen oder scheidungsrechtlichen Angelegenheiten erstellt.
Geht es dagegen darum. die Immobilie für einen Kauf bzw. Verkauf entsprechend bewerten zu lassen, dann genügt meist das Kurzgutachten. Die Wertermittlung erfolgt hierbei meist weniger detailliert ohne Zugrundelegung einschlägiger Unterlagen wie der Wohnflächenberechnung oder dem Grundbuchauszug. Dennoch basiert es auf den gängigen Methoden zur Markt- und Verkehrswertberechnung von Immobilien: dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren.
Diese drei Bewertungsmethoden werden je nach Art und Situation bzw. Nutzung der Immobilie eingesetzt. So ist das Ertragswertverfahren bei fremdgenutzten Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen das Mittel der Wahl. Das Sachwertverfahren kommt typischerweise bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Das Vergleichswertverfahren spielt prinzipiell bei der Bewertung aller Immobilienarten eine Rolle, kommt allerdings klassischerweise bei der Bewertung von Eigentumswohnungen zum Einsatz.
Die Honorare für einen Immobilien Gutachter wurden bis 2009 über die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) geregelt. Mittlerweile sind die Kosten allerdings frei verhandelbar. Handelt es sich allerdings um ein Gutachten, das als Gegenstand für ein gerichtliches Verfahren dienen soll, so werden die Sachverständigengebühren eindeutig über das JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz) geregelt.

Linda Peters
7 Januar 2021
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